การเช่าที่ดินโดยเข้าใจว่าที่ดินติดถนน แม้กระนั้นปรากฏว่าไม่ใช่แบบนั้น คุณจะทำเช่นไร
หลายๆคน อาจเคยมองหาที่ดินสักแหล่งเพื่อเปิดร้านค้า แน่นอนว่า ที่ดินนั้นจะต้องเป็นทำเลที่ตั้งที่ดีหรือติดถนน ด้วยเหตุว่าการมีทำเลที่ตั้งที่ดี ก็ย่อมเพื่อโอกาสให้กับตนเองสำหรับการทำยอดจำหน่ายหรือกำไร จากการที่คนมีสันจรไปๆมาๆหน้าร้านค้าของคุณ แต่ก่อนที่จะไปถึงฝันนั่น บางคนบางทีอาจพบเจอปัญหาของเรื่องที่ว่า คุณเข้าใจว่า คุณได้เช่าที่ดินติดถนน แต่ความจริงแล้วกลับปรากฏว่า เป็นที่ดินอีกแห่งหนึ่ง คุณรู้หรือไม่ ว่าการลงนามเช่าที่ดินอย่างนี้ มีข้อกฎหมายบัญญัติถึงเรื่องที่เกิดขึ้นด้วย จะเป็นอย่างไรนั้น
ทนายความเชียงใหม่จะได้นำมาให้แด่คุณทราบในเนื้อหานี้
ตามกฎหมายแล้วกรณีดังที่กล่าวถึงมาแล้ว ข้อบังคับเรียกว่า “การสำคัญผิดคุณสมบัติของทรัพย์สิน” โดยมีบทบัญญัติของข้อบังคับกำหนดไว้ใน มาตรา ๑๕๗ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่า “การแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของบุคคลหรือทรัพย์สินเป็นโมฆียะ
ความสำคัญผิดตามวรรคหนึ่ง ต้องเป็นความสำคัญผิดในคุณสมบัติซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวการอันเป็นโมฆียะนั้นคงจะมิได้กระทำขึ้น”
โดยผลของการทำความตกลงที่เป็นโมฆียะกรรมนั้น ทำให้สัญญาที่ทำข้อตกลงเช่าที่ดินกันนั้น บริบูรณ์จนกว่าจะได้บอกยกเลิกการทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นเอง ท่านคนอ่านคงจะสงสัยว่า ทำให้
ทนายเชียงใหม่ยังบอกอีกว่า มีผลบริบูรณ์อยู่ ทนายจังหวัดเชียงใหม่จึงขอตอบตรงนี้เลยว่า เป็นเพราะว่ากฎหมายกำหนดไว้เช่นนั้น
แต่แม้กระนั้น ผู้เช่าอาจจะเห็นที่ดินที่เช่าโดยสำคัญผิดว่า เป็นที่ดินที่สวย สงบ ไกลห่างจากผู้คน ก็เลยอยากได้ที่ดินที่เช่านั้นไว้ ผู้เช่าสามารถให้สัตยาบันแม้กระนั้นสัญญาเช่าที่ดินที่เป็นโมฆียะกรรมนี้ได้ ทำให้สัญญาเช่าที่ดินนี้เป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์นับตั้งแต่ได้ทำความตกลงเช่าที่ดินกัน
ด้วยเหตุดังกล่าวจะเห็นได้ว่า สัญญาเช่าที่ดินที่เป็นโมฆียะกรรมนั้น สามารถใช้สิทธิสำหรับในการบอกล้างสัญญาเช่าที่ดินหรือบางครั้งก็อาจจะใช้สิทธิสำหรับการให้สัตยาบัน
แล้วก็ในวันนี้ ไม่ว่านักอ่านจะเป็นนักศึกษา หรือเป็นผู้ประกอบอาชีพอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นอาชีพที่ไม่ได้เกี่ยวพันอะไรเลยกับการเช่าที่ดิน ทนายความจังหวัดเชียงใหม่ ก็จะขอฝากคำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวเนื่องกับเนื้อหานี้สัก 1 เรื่อง เพื่อให้เป็นตัวอย่างสำหรับในการประกอบเรื่องราวที่ผู้เขียนได้พิมพ์เนื้อหานี้ ดังนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3105/2553
ในขณะทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาท ตามสัญญาเช่าที่ดินต่างตอบแทนพิเศษ โจทก์ไม่รู้อย่างแท้จริงว่าที่ดินพิพาทดังกล่าวไม่ติดกับถนนเทอดไท โดยมีที่ราชพัสดุคั่นอยู่ การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากโจทก์ไม่ได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวคงจะไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลยทั้งสาม ดังนั้น การแสดงเจตนาทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์จึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 157 แม้โจทก์จะขอเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์ที่มีที่ดินคั่นอยู่ก่อนติดถนนเทอดไทก็ตาม เมื่อตีความสัญญาเช่าที่ดินพิพาทดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตแล้ว ต้องถือว่าไม่อยู่ในความประสงค์ของโจทก์ที่จะต้องการเข้าทำสัญญาดังกล่าว เพราะโจทก์ต้องการเช่าที่ดินพิพาทที่ติดกับถนนเทอดไทเท่านั้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเรื่องทางเข้าออกในการดำเนินกิจการสถานีบริการน้ำมันในภายหลัง มิฉะนั้นโจทก์จะไม่ยอมเสียค่าตอบแทนสิทธิการเช่าเป็นเงินมากถึง 16,000,000 บาท และยังต้องเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนอีก ทั้งกรณีไม่ใช่เรื่องความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 549 และมาตรา 551 อันจำเลยทั้งสามจะยกขึ้นอ้างได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยทั้งสามและจำเลยทั้งสามได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาดังกล่าวจึงมีผลเท่ากับเป็นการบอกล้างโมฆียกรรมและต้องถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะมาตั้งแต่เริ่มแรก และมีผลเท่ากับการเช่าที่ดินพิพาทมิได้เกิดมีขึ้น จึงไม่ก่อสิทธิใดๆ แก่จำเลยทั้งสามที่จะยึดเอาเงินของโจทก์ไว้ได้ โจทก์และจำเลยทั้งสามก็ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 จำเลยทั้งสามต้องคืนเงินที่ได้รับแก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยคืนแก่จำเลยทั้งสาม
คำค้นหาที่เกี่ยวข้อง :
ทนายตวามเชียงใหม่เว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง :
https://www.นพนภัสทนายความเชียงใหม่.com/Tags : ทนายความเชียงใหม่,ทนายเชียงใหม่,ทนายความจังหวัดเชียงใหม่
ผู้เขียน
หัวข้อ: การเช่าที่ดินโดยเข้าใจว่าที่ดินติดถนน แม้กระนั้นปรากฏว่าไม่ใช่แบบนั้น จะทำอย่างไ (อ่าน 787 ครั้ง)